2021年末，我们着手开始对2020-2021年两年间的大型基础设施建设项目进行了全方位的调研工作，并开设【片区开发实况】专题，深入分析片区开发项目的实际情况和深层技术。其间，，引起业内热议，也有很多读者在后台咨询，文件提法对不对？能否合规实施？我们在本文中，结合片区开发中F-EPC环节的分析，给出判断结论和解决方案。
F-EPC是指有融资的工程总承包，定义本身说明不了什么，属于项目模式中的某一部分环节。
片区开发、PPP等，本身是一种模式的名称，它们与F-EPC等不在同一层级上，可以说，F-EPC是片区开发的必要组成部分，也是PPP的必要组成部分。
一般来说，提出F-EPC与EPC-F比较的学者，多指F-EPC是业主融资，EPC-F是施工单位融资，不过业主融资的模式，对于项目承接乙方来说，没有什么研究讨论意义：如果业主有钱即时支付，没有乙方去考虑他是自己的钱，借来的钱，还是抢来的钱。pg电子平台
实践中，还出现了F-EPC加上“O”(运营)、投资人-EPC、EPC-投资人等等。
没有运营的片区开发项目，一定是违规举债项目，所以加“O”的环节，是F-EPC中必要的环节。不过，对于仅称为F-EPC的项目，我们尚不能一律界定为没有运营环节，所以也没办法仅针对有没有O来进行合规性判断。
投资人-EPC，或者EPC-投资人，一般仅仅是强调了项目采取了“政府-国企-社会资本投资人”而进行授权/委托的二层结构，但没有命名或明示为含有“投资人”字样的F-EPC系列项目，实际上绝大多数也采取了这样的结构，所以，这样命名实际上也没有什么特别意义。
调研中的实证考察也验证了我们的判断：从政信筹资及合规性的角度来说，这些项目的结构与一般简单的F-EPC项目并没有本质的区别。实践中来看，大多数真片区开发项目，没有标记加O，但也有运营，也合规地实施了片区开发过程。反而是大多数的加了O的F-EPC项目，由于加入的多为公用事业的特许经营运营内容，违反了一系列政策组合规定的库外不得特许经营的要求，造成了违规。
2020-2021年以来，招选社会资本投资人的F-EPC项目，有时称之为“股权融资”。
首先，股权融资中，资金提供者是以分享股权收益作为投资回报来源的。片区开发项目公司的收益，取决于项目进展绩效考核所对应的付费机制。在片区开发项目中，并没有什么市场化收益，地方财政的有效收益完全来自于土地出让收入；项目公司股权的市场价值，与市场上的社会实体公司相比，也有很大差异。因此这并不是什么股权融资。
其次，招选社会资本投资人，由其投资与地方政府指定平台公司共同出资成立项目公司的做法，在PPP项目管理库里比比皆是，并不算是什么新内容。
重要的是，如果项目主办单位，承诺了固定期限内回购社会资本投资人的股权，加上穿透来看是财政资金的话，那就不仅不是股权融资了，而是新增隐性债务的违规举债行为了；而且，定期定额地承诺采取非进场交易形式来回购社会资本投资人股份的行为，与国资监管的要求也是存在一定的冲突的。
从2014年到2019年，以及之后的5年来，随着PPP从迅猛发展到每况日下，ABO, F-EPC系列等的新模式、新路径层出不穷，时至今日，已经不能仅凭模式的英文缩写名称来判断模式内容和合规性了。
判断基础设施建设融资项目是否存在新增隐性债务的违规举债环节，核心要点在于：项目的付款环节，是否造成了固(GU)化或者相对固化、滞(ZHI)后或者延后的，穿透来看由地(DI)方财政承担的支出责任，也就是我们常说的“谷子地”。
产业导入绩效考核的加入，将F-EPC产品转化成为了综合性营商环境产品，建立了无可替代的合规性支柱。而产业导入的实现，则完全依赖于土地一级开发过程，完成了土地一级开发，就必然会实现一系列经济产业指标的变化，进而实现片区经济社会情况的改变；在当前的技术水平条件下，没有土地一级开发，就不会有一个特定的基础设施建设过程，能够产生一系列可计量的经济指标变化，绩效考核就更无从谈起了。
加入了土地一级开发，再加上土地一级开发所连带引起经济连锁反应所对应的绩效考核机制，就实现了从F-EPC到片区开发的质的飞跃。
我们在全公号里面提及的“片区开发”，均指包含有土地一级开发建设内容的区域开发项目；不包含土地一级开发内容的基础设施建设项目，与一般施工建设项目并无差异，并不必然具有派生GDP的功能，也不在本号的研究讨论范围内。
片区开发项目与一般施工建设项目的最主要差异，在于片区开发项目的主要目标在于拉动区域经济社会的总体发展，包括但不限于表现为经济和社会指标的提升；而一般施工建设项目，只是砖瓦水泥的组合，并不存在拉动经济的必然性，更无法进行测算计量。
或者，我们也可以相反地定义，不以经济和社会发展为目标的建设开发，就不是片区开发，充其量只是若干种建设类型的机械组合。
片区开发项目的传奇法宝，在于片区开发确定地能够通过拉动区域经济增长，实现项目自身盈利性，而不是像一般的施工建设项目，经济和社会意义体现为无法计量的所谓“外溢性”。
经济和社会发展影响可计量的这一要点，是片区开发项目能够采用经济和社会发展指标作为绩效考核的关键原因。
进而，在这一绩效考核机制的基础上，片区开发的合规性获得了完美的支持：相对于单纯施工环节，延期付款的原因获得了妥善的解释。
片区开发项目与一般施工建设项目的这一核心差异，可以通过土地开发、招商引资、人才引进、效率提升等多个路径实现，但目前，唯一风险相对可控的，只有土地一级开发；唯一规模相对可测的，只有通过土地一级开发实现招商引资产业导入。
无论是合规的片区开发，还是合规的F-EPC，其付费机制，均为八个字：见货付款、按效付费。
不过，只要项目真的设计目标是能够推动区域经济发展的真实片区开发项目，都能够完成上述“八字目标”的整改工作，而一般施工建设项目，通常就没有那么幸运，这就是片区开发F-EPC的不死神话。
片区开发模式通过土地一级开发实现高收益性，避免了地方的刚性支出责任；通过产业导入绩效考核，避免了滞后的财政支出责任，从而建立了片区开发的两大合规性支柱，保证了片区开发的健康发展。
含有土地一级开发和对应招商引资产业导入的片区开发是目前管理库外基础设施建设领域内唯一健康安全模式。
土地出让收入是一种政府收入，不得作为任何企业收入来源，更不能作为企业偿债来源。
企业获取土地收入的做法，2016年以前，出现在城司作为土地储备主体申请的土地储备贷款项目中；也曾出现在违规一二级联动项目中；不过，在严监管组合拳打击下，在现在公开信息中，早已销声匿迹不复存在了。
土地出让收入是地方财政的重要收入来源，如果不考虑税收收入，土地出让收入至少占总收入的70%以上，没有土地出让收入，很多地方的三保和偿债立刻会出现问题。
地方财政部门用获取的土地出让收入来支付其他事项的时候，这笔钱就不是土地出让收入了，跟“土地收入用于企业偿债资金来源”，是完全不相干的两件事。难道政府支付的律师费、差旅费，律师就不能用来还开发商房贷了？高铁就不能用来还建设和车贷了？没有那回事。
不包含土地一级开发的大体量片区开发项目，不可能不绑定地方财政的刚性(或相对刚性)支出责任，不可能解决合规性的问题。
没有产业导入运营考核的片区开发模式，是固定回报的违规举债行为；虽然，土地一级开发的加入，使得它比较易于整改，但这并不影响对于它在整改前违规性质的判定。
完全建设工程的片区开发，必须依照相关法规的规定，按照施工(形象)进度支付工程款，不能由施工单位垫资建设，否则即属于违规举债行为。
当然，按期支付工程款的情况下，不可能发挥筹融资功能；或者如我们常说的，在完全建设工程情形下，不可能实现合规融资。
我们在全国考察了三四百个项目了，必须包含一级开发才有可能合规，除了极少数纯使用者付费的情况外，完全建设工程的基础设施建设项目都是违规的，没有涉嫌。
针对兜底承诺、固定回报违规的条款，应针对支付条件进行整改。只要是真实片区开发项目，确能对区域经济发展做出实际贡献且收益能够覆盖投资的，把应有的区域经济社会发展绩效考核目标及相应付款机制按照正确情况补充进去、调整过来即可。
两个娃抄字帖，施工娃只是简单地抄字帖：人人人口口口手手手，一千个字写一百遍；片区娃是照着散文集抄字帖：先是《春》、《绿》，然后又是《背影》、《荷塘月色》。
结果现在字帖老师因为BT被开除了，换了语文老师来了，语文老师的绩效考核要求是：“提供字迹优美的散文”若干篇。
显而易见的是，施工娃的很难过关——他根本没有抄散文，多少人口手，都组不成散文；片区娃的很容易通过——片区娃做的本来就是这两件事：字迹优美，且，抄写散文。这就是我们所说的片区开发：搞基础建设，且，进行土地一级开发。
当我们能够理解所有的项目烂尾和退库的终极原因，都是盈利性的原因之后，剩下的技术问题，就是在确保收益资金路径合规的前提下，如何将现有的无收益项目(包含所有收益不足以覆盖投资本息的情形)与有收益项目相关联的问题了。
如上所述，这种关联的目标，只有土地出让收入。从这个宏观的方向上来说，不论是真伪片区开发项目，都是一样的。
不过在实操中，与真片区开发项目不同的是，由于伪片区开发/F-EPC项目未能包含土地一级开发和产业导入内容，导致收益没有保障且缺少运营服务内容，造成了固定回报型的违规举债情形，所以不可避免地涉及到对项目内容的重新调整，而且，在大多数情况下，都难以在10％的范围内调整解决，给整改带来了一定的障碍。
TOT模式，可以有助于无收益项目与有收益项目的组合，但也一样会遇到类似的上述问题。
关联了路径合规的有盈利项目之后，余下的事情，就是通过科学的分析预测，测算出片区开发项目确定能够拉动的区域经济社会发展状态，从而建立合理、可达的绩效考核机制，树立见货付款、按效付费的合规支柱。
只要是具备充分可靠的收入来源，并且，将这一收入过程所必然会实现的经济社会发展状况，通过经济社会发展指标的形式，按照绩效考核的规则表达出来，那么，片区开发项目想被判定为违规举债，也会是一件不大容易的事情。
虽然，整改的思路主要是把土地一级开发和产业导入内容补充回去，不过，除了立项等方面存在一些阻碍之外，有些行业领域，比如，常见的公用事业、水利环保等领域的项目，因为地域偏远、施工区域狭长，土地增加值较低等等，是不大容易补回去的。
另外，很多读者问“两标并一标”的合规性，这个对于特许经营模式服务类型项目，符合三条件的是合规的；对于工程属性的片区开发项目，是不允许的。
